退休後是否能在原屋養老呢？（圖／取自Unsplash）
前陣子收到一位網友的私訊詢問，他的月收入約7萬多塊，可是他是月光族，幾乎沒有辦法存錢投資股票，因為他每個月要繳約4萬塊的房貸，剩下3萬多塊的生活費都幾乎用完，而且房貸還有20幾年。
他問到，等到他60幾歲的時候可能就沒有薪資收入了，但那時候的房貸很可能都還沒繳完，他也沒有多餘的錢去存退休金，所以他打算用房子準備退休金，繳的貸款當作存錢，等退休時就辦以房養老，雖然金額不多，但再加上勞保年金與勞退金，應該還能過，至少不用再繳房貸了，這樣做是否可行。
以前我曾寫過以房養老的文章，我再稍微解釋一下以房養老的概念，就是在到了退休年齡之際，以玉山銀行網頁試算是60歲以後，可以將你的房子反向抵押給銀行貸款，然後每個月給付一筆費用給申請人，利息從給付的費用裡扣除。
以玉山銀行提供的方案為例，領取期間最長為30年，領取期間與房屋屋齡總和需小於60年，領取期間與你的目前年齡合計需大於90年，貸款利息按月繳息，利息收取上限為每月撥付本金之30%，貸款額度最高以本行房屋鑑價金額的6成為原則。
實際試算一個案例，假設申請時的年齡是60歲，房子屋齡是30年，以房養老貸款領取時間也為30年（可領到90歲），假設貸款金額為1,200萬（銀行鑑價金額須為2,000萬以上），貸款利率用目前方案裡最低的2.24%來計算。
可以得到，貸放後第1個月可實領33,333元，之後每個月能領到的錢會越來越少，因為貸款累積金額增加會增加內扣利息費用，自第162個月（13年半）至第359個月可實領23,333元（因利息已達30%），最後一個月可實領23,453元。
我們先假設這個人持有的房子鑑價有達2,000萬，自60歲退休後可以開始從銀行月領33,333元，直到13年半後可維持月領23,333元，減少了1萬元。以目前月領3萬多元，再加上可能有2萬元的勞保年金來說，可能是足夠的。
但要注意一個風險，每個月能領的金額會越來越低，而通貨膨脹會讓物價越來越高，此消彼漲，這個消費力的減少是能明顯能感受到的。而且這是現在就退休的算法，實際上網友還有20年才退休，20年後的房價與物價漲幅又很難在現在評估。
同時還有一點要注意，這位網友如果想在這間房子住到終老，那這間房子的屋齡必須要小於10年，因為20年後要申請30年的以屋養老貸款的話，屋齡不能超過30年。或是換個方式，在要申請以屋養老的貸款前，需要先換到一間屋齡低於30年的房子，才有辦法申請到30年領取時間。
回到網友主要的問題，靠繳房貸存房子，能不能滿足退休的需求呢？我認為房子的地段與增值能力是關鍵因素。假設真的完全沒有其他退休金準備，退休後的收入只有靠以房養老這一筆，那房子的增值就很重要了，因為房價增值幅度與通貨膨脹率很有關係。
如果房價平均增值幅度約等於通貨膨脹率，假設為3%，那麼現有房產價值1,000萬能在25年後漲價為2,100萬，但同時物價也因為3%通貨膨脹率增加了2.1倍，這表示你的房產增值並沒有真的為你帶來更多的財富，你的實質消費力是一樣的。
但是以房養老只能貸到鑑價的6成，也就是600萬元，即使25年後，你手上的房產價值成長到2,100萬了，你能貸到1,200萬，這筆金額的實質消費力約同等於現在的600萬，第1個月的33,333元實質消費力等於目前的15,920元，你可以想像一下，現在每個月給你約1.6萬的現金，加上9,550的勞保年金（假設年金在25年後依然可以月領2萬元），夠不夠你過退休生活。
這表示，如果房價漲幅等於通貨膨脹率，那你未來的退休生活，就會等於你目前的房價消費力，未來不會因為房價上漲而過的更好。換句話說，你現在就可以看到你退休後能過甚麼樣的生活了，你買了1,000萬的房子，退休後就是能過600萬退休金的生活。
所以你應該也能理解，房價漲幅低於通貨膨脹率，你的退休金準備會越來越差，退休後的消費能力會比現在更差，反之，房價漲幅高於通貨膨脹率，你的房產增值不只跟上物價成長，還能為你帶來比現在更好的消費力。
既然你的投資完全集中在手上這唯一的一間房子，你的資產增值幅度就是你的投資報酬率，投資報酬率至少要高於通貨膨脹，才是筆有意義的投資。因此，你這間房子的地段就顯得相當重要，要盡量買在增值空間大的地段，或至少要能保值，才能安全用一間房子來準備退休金，建議要越換越靠近市中心的房子。
至於退休後是否能在原屋養老呢？我認為要放下這個執念。你可能每5～10年就換屋，而且越換越靠近市中心，房貸一直都沒有能繳完的一天，但只要在退休前，換到較市區外圍的房子，你所累積的已償還本金與房產增值空間，可能就足以讓你在蛋白區一次付清買一間屋齡低於30年的房子了，這時在來申辦以房養老就好。
至於擔心房貸繳不完的人，之後我再找時間另外寫一篇，關於長年期房貸的問題。
但對於月光這一點，我還是想提醒一下，如果存款不多，又是每個月收入見底，唯一的投資資產還是不容易變現的房地產，生活中如果碰到突然需要大筆支出的時候，財務風險是很高的，而且勢必會影響到退休時以房養老的規劃，務必三思其他的風險變數。
最後補充，不知道在10幾20年房價上漲後，能不能請銀行重新鑑價，提高貸款額度，增加每個月能領的金額，若可以，可能就不用太擔心月給付金額越來越低，無法應付通貨膨脹造成消費力降低的問題。
本文經授權轉載自雨果的投資理財生活觀（原標題：用房子準備退休金可不可行？）（相關報導：勞保該一次領還是月領？理財專家一文試算，做錯決定「少領2百萬」更吃虧）責任編輯／趙鳳玲
